Estimada comunidad.
A continuación se entrega información importante acerca del estado del condominio al momento de ser recepcionado por la presente administración.
Iniciamos labores el día 01 de septiembre del presente año. Durante el primer mes de funciones se debe trabajar en evaluar el estado del condominio bajo diversos factores, migrar las bases de datos desde la administración saliente y realizar todo el proceso técnico-administrativo correspondiente.
El presente reporte está desglosado de tal manera que puede revisar por ítem de interés, haciendo clic en cada título que se expone a continuación:
- Fachada: presenta niveles aceptables de mantenimiento, no obstante, los faroles no se encuentran operativos y el cerco vivo requiere de recortes para dar forma.
- Acceso vehicular: el condominio cuenta con un portón eléctrico comandado desde portería y bajo el sistema de control remoto. El funcionamiento del mismo a nivel mecánico no presenta problemas y la estructura presenta pequeños signos de desgaste, los que requieren de un mantenimiento preventivo a corto plazo, específicamente, en la zona de cremalleras y uniones de barras verticales.
- Acceso peatonal: se cuenta con citófono completamente inhabilitado, el cual se sugiere reinstalar para los días en que no se cuente con portero. El techo del acceso peatonal filtra agua en períodos de lluvia, por lo que requiere de mantenimiento y ampliación del mismo.
- Recomendación: considerando que la ubicación de los botones de apertura de los accesos se encuentran en el interior de la portería, en contraste con los turnos de trabajo, los que indican que hay tramos horarios en los que no se cuenta con personal (parte del sábado y todo el domingo), se recomienda instalar botones de apertura a un costado de portería, por fuera, para que portería permanezca cerrada durante el tiempo que no haya conserje en funciones. También se recomienda instalar un mural de avisos, para mantener una visual amplia desde el interior de portería, eliminando los papeles instalados en los vidrios.
La portería, a nivel estructural presenta niveles perfectibles de funcionamiento, lo que incluye mejor iluminación, un sistema de agua caliente, pintura en interiores y puertas y muebles nuevos, los que contemplan, como mínimo, espacios para correspondencia, escritorio y mobiliario para uso personal. A nivel de personal, no existe directiva de funcionamiento ni seguros de vida para el personal en funciones. Lo primero no se requiere debido a que portería no realiza funciones de seguridad, pero el seguro se requiere de manera obligatoria. No se observa protocolo de Ley Karín. Tampoco tienen uniformes, lo cual se sugiere para mantener un mínimo de orden dentro de la comunidad, de modo que los trabajadores cumplan su función con equipamiento completo.
- Recomendación 1: instalar equipo computacional y conexión a Internet, para mantener mejor comunicación entre comunidad, portería y administración: accesos a Edipro, portal y complementar el sistema de accesos mencionado en el ítem anterior. Prioridad: MEDIA.
- Recomendación 2: instalar un sistema de agua caliente (calefón o termo eléctrico). Personal de portería no dispone de agua caliente. Esta es disposición obligatoria en todo puesto de trabajo. Prioridad: ALTA.
- Recomendación 3: comprar uniformes: al menos 2 tenidas por trabajador. Prioridad: MEDIA
- Recomendación 4: crear protocolos de Ley Karín. Prioridad: ALTA.
- Recomendación 5: instalar mueblería necesaria para el funcionamiento de portería. Prioridad: ALTA.
EL CONDOMINIO NO CUENTA CON RECURSOS FINANCIEROS PARA AFRONTAR EMERGENCIAS E IMPREVISTOS. adicionalmente, se cuenta con la siguiente información:
La última colilla de gastos comunes emitida por la administración saliente fue emitida para el mes de JULIO 2025, en donde al 30 de julio se informó una morosidad de $10.586.700.
Esto implica que, al momento de generar la siguiente colilla de gastos comunes (la primera bajo nuestra administración) la morosidad real ascendiera a $13.203.770 (fueron cargados $2.617.070 en la colilla de aviso de cobro).
Recomendación 1: solucionar el problema de la morosidad. NUESTRA ADMINISTRACIÓN, A LA FECHA DE EMISIÓN DEL PRESENTE REPORTE LOGRÓ DISMINUIR LA MOROSIDAD A $5.214.452, lo cual para un condominio de tan solo 30 unidades es un valor alto. Prioridad: ALTA-URGENTE.
EL CONDOMINIO CUENTA CON UNA SALA DE BOMBAS COMPLETAMENTE ABANDONADA. La sala cuenta con 3 equipos en total estado de abandono, debido a que, según relato, no se requiere de equipos debido a que el condominio está conectado directamente a la red de agua externa.
- Cámaras de seguridad: el condominio no cuenta con cámaras de seguridad, por lo que se recomienda instalar, al menos, en las zonas de acceso. Prioridad: MEDIA.
- Cerco eléctrico: el condominio no cuenta con cerco eléctrico, aunque por la naturaleza del mismo, no se recomienda dentro de un corto plazo. Prioridad: BAJA.
- Perímetro: parte del cierre perimetral se encuentra debilitada. Estas zonas corresponden a la de los estacionamientos. Se debe reparar. Prioridad: ALTA.
- Techumbres: no existen bitácoras de mantenimiento en techumbres, lo que dificulta la trazabilidad y la eventualidad de cobrar algún tipo de seguro asociado a este ítem. Los techos de la estructura principal presentan serios problemas de óxido, lo cual se debe solucionar lo antes posible para evitar la pérdida del material.
- Cierres perimetrales: no existe información de la aplicación de pintura anticorrosiva en las estructuras metálicas.
- Luminarias: no existe bitácora para hacer seguimiento al recambio de las mismas. Las luces no son identificables rápidamente, al no tener numeración ni un sistema de "mapeo" de los mismos.
- Acceso a torres: se detectó que, al no tener cajones de escala cerrados, se generan corrientes de viento fuertes. Una medida de mitigación a futuro podría ser la instalación de ventanales y puertas de acceso, para otorgar hermeticidad a las torres y un acceso seguro de las mismas.
- Escaleras: no todas tienen gomas antideslizantes. Se deben terminar de instalar.
- Red húmeda/seca/inerte: no existe bitácora de mantenimiento ni infraestructura adecuada para afrontar un incendio. Es indispensable en caso de tener que afrontar un siniestro (esperamos que nunca se deban utilizar), lo cual podría ser determinante a la hora de determinar responsabilidades ante una eventual investigación ante un siniestro.
- Espacios de circulación: existen serios problemas de seguridad en caso de sismo o incendio por plantas instaladas en los cajones de escaleras. Se sugiere retirarlas para evitar accidentes en caso de la necesidad de una evacuación rápida.
- Puertas de medidores, gavetas: en sentido estricto, la mayoría de las puertas de los medidores de gas se encuentra en un buen estado de conservación (SALVO LAS DEL PRIMER PISO DE AMBAS TORRES), pero sin candados ni una limpieza acorde, por lo que de igual manera se requiere de mantenimiento. Se encontraron colillas de cigarrillos dentro de un shaft de medidores de gas, lo cual es un grave riesgo para la seguridad de la comunidad. Se deben reemplazar TODAS las gavetas de telecomunicaciones.
- Zonas de acopio de basura: no existen zonas definidas. Los tachos se encuentran en mal estado en su totalidad.
Recomendación: crear una bitácora de mantenimiento para cada área. Es por esto que, en el portal de la comunidad, tenemos una sección destinada para tal fin, el que se encuentra en construcción y se irá actualizando constantemente en la medida que estos mantenimientos se vayan realizando. Prioridad: alta.
Las bodegas se encuentran en un total estado de abandono: luminarias deficientes, escombros y bicicletas en pasillos, pintura desgastada, suelos sin terminaciones.
Se recomienda una mantención completa y la liberación de zonas de tránsito. Prioridad: ALTA.
Los jardines se encuentran dentro de un estado aceptable de mantenimiento, no obstante, carecen de un control en el crecimiento de cercos vivos y plantas en general, lo cual se debe ordenar.
Se sugiere que, dada la naturaleza de los espacios y la baja superficie de las áreas verdes, un jardinero calificado realice un mantenimiento una vez al mes, mientras que el corte de pasto para los meses de verano sea, al menos, semana por medio. Prioridad: BAJA.
Los pisos de los estacionamientos se encuentran totalmente desmoronados. No es seguro el tránsito para discapacitados o adultos mayores, debido a los "eventos" que se encuentran en él. Tampoco existen delimitaciones debidamente marcadas y se aprecia la baja intervención en la maleza que crece por entremedio. del pavimento.
El techo de los estacionamientos presenta serios problemas estructurales en cuanto a limpieza y mantención: canaletas sucias y estructura a punto de ceder.
Se recomienda intervenir a nivel de pisos, delimitaciones y techumbres. Prioridad: ALTA.
- Certificación de gas: este apartado, de acuerdo con la Ley de Copropiedad, es el único que faculta al administrador para ejecutar sin autorización del comité, en la medida que, luego de 30 días, no se tenga respuesta a la propuesta presentada. En conformidad con los vencimientos venideros, se programará la certificación una vez finalizado el mes de OCTUBRE 2025, en coherencia con la situación financiera del condominio en su momento. EL CONDOMINIO NO CUENTA HISTÓRICAMENTE CON NINGUNA CERTIFICACIÓN DE GAS. Consultamos en la SEC y tampoco aparece historial alguno asociado al domicilio. Prioridad: URGENTE.
- Extintores de incendio: solo existen 2 extintores y, los que están, se encuentran con certificación vencida desde SEPTIEMBRE/2021. Se debe instalar, al menos, uno en cada piso, otro en portería y, al menos, dos en la zona de estacionamiento y dos en bodegas. Prioridad: URGENTE.
- Control de plagas: no existe historial alguno de control de plagas. Prioridad: ALTA.
- Red húmeda: no existe historial alguno de control de plagas. Prioridad: ALTA.
- Seguro de incendio: no existe ningún seguro asociado a la comunidad. Prioridad: URGENTE.
- Seguro de vida de trabajadores: no existe ningún seguro asociado a la comunidad. Prioridad: URGENTE.
- Plan de emergencia y evacuación: no existe ningún plan de emergencia asociado a la comunidad. Prioridad: URGENTE.
- Protocolo Ley Karín: no existe ningún protocolo asociado a la comunidad. Prioridad: URGENTE.
- Reglamento de copropiedad: no existe ningún reglamento asociado a la comunidad. Se debe elaborar con suma urgencia, para establecer las normas que rijan a la comunidad. Plazo fatal según Ley 21.442: 09/01/2026. Prioridad: URGENTE.
Consideraciones finales
Es importante destacar que el presente reporte es una radiografía tomada por ALENSO INGENIERÍA SPA que da cuenta del estado de la comunidad en los ítems más importantes, por tanto, este levantamiento constituye una hoja de ruta para establecer las mejoras que vuestra comunidad necesita.
En base a lo indicado en todo el reporte, se procederá, en conjunto con el Comité de Administración con un plan de acción a corto, median o y largo plazo para lograr todas las mejoras necesarias para la comunidad.